近期，“示范房企”的話題備受關注，被選中的碧桂園等五個“三好生”一時間也帶上了明星光環，成為輿論的焦點。在如今的行業環境下，民營房企、信用保護工具 、公司債等關鍵詞的確構成了傳播的幾大要素，也在一定程度上為市場注入了信心。但往往是錦上添花易，雪中送炭難，房企想要行穩致遠，銷售回款才是王道。

　　5家民營房企受信發債

　　為增強民營房企發債信用保障，搭建投資者與發行方公開交流平臺。5月27日，上交所為民營房企“示范生”碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業、新城控股5家房企舉辦投資者路演。碧桂園總裁莫斌和其余4家房企主要財務負責人，向中金公司、中信建投、中信證券、國泰君安和申港證券等金融機構介紹了公司當前銷售經營、融資等方面的情況。

　　路演前，碧桂園、龍湖、美的置業、新城控股均宣布了發債情況。

　　5月18日，龍湖發布名為“22龍湖03”的6年期公司債，發行規模5億元，票面利率為4%，期限為6年。隨后的七天內，碧桂園發行“22碧地01”公司債，規模5億元，期限為3年，票面利率4.5%。美的置業發行10億元“22美置01”公司債，票面利率為4.5%，到期日期為2026年5月24日。

　　5月24日，新城控股也公布了2022年度第一期上限為10億元中期票據的發行方案。

　　旭輝在路演中也透露了發債進展，“旭輝剛剛在銀行間、交易所都有新的額度獲取，旭輝會結合市場窗口期，盡快安排落地時間。”

　　值得關注的是，此次發債采取的是“發債+信用保護工具”的新模式。

　　今年3月，證監會推出推動完善民營企業債券融資支持機制的七項舉措，明確鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持。

　　信用保護工具也稱為信用風險緩釋工具，相當于為相關債券買了“保險”。一旦債券發生違約，信用風險緩釋工具的賣方可為買方賠付，起到了增信作用，有助于降低發債融資成本，提升民企債券發行效率。

　　上述新城控股發的2022年第一期中期票據，就是在中債信用增進公司和上海銀行聯合創設的信用風險緩釋憑證下發行的。

　　中債信用增進公司官網發文指出，為減輕企業短期債務集中到期負擔、優化政策效果，更好結合新城控股債務到期情況，本期信用風險緩釋憑證搭配債券的品種為中期票據，期限2+1年，有效支持了企業中長期限融資需求。目前，碧桂園、美的置業等企業項目也在積極推進中。

　　業內人士認為，借助信用保護工具，有助于降低企業融資成本，改善債務結構，提升市場相關投資機構對民營企業發行人的信心，尤其有利于改善融資難、融資貴的中小房企融資環境。

　　“優質基本面”是獲融籌碼

　　此次從五家民營房企開始增信保障試點，無異于給久旱的房企間注入了甘霖，但甘霖未必普降。

　　2021年下半年起，房企融資緊上加緊，投資者甚至于聞房地產而“色變”，毫無底色的民營房企更是處于鄙視鏈的最底端。

　　數據顯示，1-4月，房企境內債發行規模約為1950億元，同比下降43.17%，房企境外債發行規模約456億元，同比下降68.52%。可以看出，房企融資來源主要依賴境內債，其中擁有“國家隊”背景的房企發行境內債規模占總發行規模的93%，只有少數有實力的民企才有希望在公開市場上找到錢。

　　從首批試點的幾家民營房企也可以窺見，它們雖然規模不一，但也算八仙過海，各有神通。碧桂園素有“宇宙房企”之稱，今年也不例外。克爾瑞數據顯示，2021年，碧桂園以7588.2億元的銷售額穩居排行榜第一位，是大房企的代表。

　　碧桂園資金部資金總經理張晟嘉在路演中表示，目前為止，碧桂園的權益可售資源共超過1.82萬億元，其中已經獲取的權益可售資源是1.48萬億元，可以滿足未來2年以上的銷售。

　　龍湖是公認的優質房企，三道紅線常年處于綠檔，現金短債比達到6.11，銷售排在前十名，兼具了規模和穩健性。新城控股和旭輝也是綠檔房企，現金短債比分別為1.07倍和2.6倍，短期償債能力均較好。

　　美的置業雖然踩了一道紅線，為黃檔房企，但其背后有何享健家族這棵大樹，算得上是資本市場的寵兒。2月份，15億元4年期中期票據的發行，美的置業成了今年首個成功發行中期票據的內房股民企。同時，今年美的置業獲得的并購融資支持次數，也在民營房企中排名第一。

　　以上有幸被“國家隊”選中予以信用背書的“三好生”，財務相對都比較穩健，即使踩中一道紅線，也頗具底氣，擁有持續的發展能力。

　　基本面是決定民營房企是否能融到錢的重要考量因素，金融機構是風險厭惡者，投資者更不會盲目為房企買單。

　　業內人士認為，后續像濱江、新希望等基本面較好的民營房企可能有機會加入到發債白名單中，但對于債務負擔較重的房企，短期內很難被政策惠及到。

　　償債高峰期 銷售回款才是王道

　　機構數據顯示，7-8月房企將迎來年內第二波償債高峰期，三季度待償債務規模近3000億元。據Wind數據，2022-2025年為房企美元債兌付高峰期，2022年是未來四年中房企償債壓力最大的年份。

　　房企是資金密集型行業，從目前得到發債資格的5家民營房企發債規模來看，對債務在幾十億甚至上百億的房企來說是杯水車薪，所以打鐵終歸還需自身硬，狠抓銷售回款才是房企的制勝法寶。

　　在交流會上，美的置業也指出，在開發端，美的置業不存在融資壓力，現在最大的壓力在銷售端，銷售端的回款是企業最核心的。現在的整個環境變化，不可能靠融資來維持運營，最重要的還是靠去化回款。

　　對于接下來的市場表現，房企普遍持樂觀態度。

　　新城控股方面表示銷售在回暖中，“今年4月因華東地區受到疫情的影響比較顯著，公司華東區域的銷售表現有所回落。隨著各地利好政策的逐步釋放，以及疫情得到控制，預期未來幾個月，公司華東區域的銷售有望企穩，甚至會有所反彈。”

　　“今年5月監測到的來訪量比4月提升了大概18%左右，這對上海6月開始復工復產，是一個積極信號。”旭輝方面預計，從實際到訪到去化可能還需要2-3個月的時間，公司是充滿信心的，預計全國的主要城市銷售回暖在三季度可以看到。