“本月底前，第一批項目白名單就可能落地并爭取貸款。”

　　“白名單落地，列入白名單盡職免責。”

　　“調控政策下發到城市。”

　　這是1月26日，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會上透露的信息，政策力度前所未有。住建部黨組書記、部長倪虹指出，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，“地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，把這一重要機制迅速建立和運轉起來，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，強化統籌謀劃，細化政策措施，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產企業和金融機構精準對接，協調解決好房地產融資中存在的困難和問題。”

　　倪虹還表示，國家層面將建立城市房地產融資協調機制項目信息平臺，實行周調度、月通報。

　　“2號文件落實之快前所未有，如果我們的政策都像這樣落實，對于經濟的發展就很有好處了。”一位房地產行業資深人士對于這場剛剛結束的會議感慨，“樓市太需要這樣的及時雨!”

　　“2號文件”指的是建房〔2024〕2號《住房城鄉建設部金融監管總局關于建立城市房地產融資協調機制的通知》(以下簡稱《通知》)，1月12日由住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局共同發布，明確指導各地級及以上城市建立房地產融資協調機制。

　　從《通知》出臺到跟進落實政策，僅過去半月時間。反映了政府部門當下對于推動經濟恢復工作的高度重視，也是積極響應落實黨中央、國務院關于推進房地產平穩健康發展的要求。

　　快速落實“2號文件”

　　在2023年12月11日，中央經濟工作會議明確提出，要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　隨后的“2號文件”聚焦房地產融資，是為化解房地產風險的重要指導文件。

　　《通知》明確提出了四方面指導意見：建立城市房地產融資協調機制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求和做好融資保障工作。

　　關于建立城市房地產融資協調機制這樣要求，指導各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉建設部門、金融監管總局派出機構等為成員單位的房地產融資協調機制(以下簡稱“協調機制”)。

　　協調機制要明確工作分工，強化統籌謀劃，細化政策措施，將各項工作做實做細。定期組織各方會商，及時研判本地房地產市場形勢和房地產融資需求，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。搭建政銀企溝通平臺，推動房地產開發企業和金融機構精準對接。保障金融機構合法權益，指導金融機構與房地產開發企業平等協商，按照市場化、法治化原則自主決策和實施。

　　在住建部召開的城市房地產融資協調機制部署會上，部黨組書記、部長倪虹出席會議并強調，深入貫徹落實中央經濟工作會議精神，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。中央財辦、中央金融辦相關司局負責同志出席會議。各省(區、市)住房城鄉建設廳(委)有關負責同志和35個重點城市人民政府分管負責同志參加會議。

　　“此次會議事實上就是對融資協調機制的落實，就是要形成具體的項目落地，從而探索出融資協調的成熟機制。發揮主管部門的主體責任，管理責任，屬地責任，解決銀行和房企雙方之間的不信任，倒逼房地產企業加強經營管理，提升銀行風險識別和管控能力，從而落實對穩健企業的扶持。” 廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

　　“政策出臺非常有必要。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，資金是房地產業的命脈。沒有資金則無從進行房地產項目開發，也無法保證保交樓的順利實現。資金能否順利籌集到位，項目是否有低成本穩定的資金來源，是影響房價及實現房地產良性循環的關鍵。因此，建立城市房地產融資協調機制，一視同仁滿足不同所有制企業融資需求，促進金融與房地產良性循環至關重要。

　　白名單即將落地，實行盡職免責

　　會議強調，針對當前部分房地產項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。

　　在李宇嘉看來，從2022年“三支箭”到“16條”，再到2023年底中央金融工作會議提出的一視同仁，三個不低于，國家比較重視，但落實效果不佳，主要原因在于銀行對風險擔憂比較大，對房企的信任度比較低。因此，重視程度開始轉向協調機制，即協調機制推送合格的貸款項目，金融機構對合格的項目兌現投放融資。

　　從企業到的項目的分離，這是一個明顯的變化。事實上，“2號文件”出臺后，各地已經開始行動。

　　江西省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處相關負責人在接受媒體采訪時說，對正常開發建設的項目，建立授信綠色通道，積極滿足合理融資需求;對暫時困難的項目，按照“一項目一方案”的方式，采取貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持;對違法違規等情況的企業和項目，提示金融機構審慎開展授信。

　　重慶當地正在著手準備房地產融資協調機制的細則。重慶市住建委房地產開發建設處相關負責人公開表示，“白名單”會聚焦到項目，考慮它本身的資產負債是否合理，項目是否可以實現可持續運營，包括有沒有足夠的還款來源，把原來集團公司的風險切割開來，這樣會更精準，有利于項目的融資。

　　一位不愿具名的房地產企業相關人在接受中國房地產報記者采訪時表達了一些顧慮：很多大企業是資金歸集，企業把能用的錢都用了，出險前做了很多財務動作，包括把項目的現金流調到總部，項目和集團形成大量的債權關系，我們希望這個白名單的有效范圍大一些，范圍大對激活市場就能起到更大的作用，如果范圍小，效果就有待觀察了。

　　“35個城市將有眾多符合條件的項目進入可合理融資的白名單。”一位知情人士認為，這對部分出險企業是一個機會，項目“白名單”會滿足不同企業的合理融資需求。“第一批項目白名單預計本月底落地，很快會迎來第二批。”

　　該知情人士透露了一個重大信息，這次金融支持直接對準到具體項目，相當于打開了地產信用“分水嶺”，對于之前金融機構的“不敢作為”，這次會議高層領導更是直接給到“強心針”：列入白名單盡職免責!

　　換句話說，就是全國35個城市，無論是公司或是項目，什么性質的公司，什么所有制的公司，只要項目好，項目需要，符合標準和條件，進行申報以后，經地方主管部門審核完畢，進入白名單，所有貸款爭取無錯，盡職免責。

　　這次會議傳遞給市場的信號是：動真格!地方大膽去干!

　　放權地方政府 調控政策下發到城市

　　會議要求，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，加快構建房地產發展新模式，長短結合、標本兼治，促進房地產市場平穩健康發展。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，會議要求里特別提到了“充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。”

　　此次政策覆蓋區域廣泛，調控政策下發到具體城市。據知情人士透露，此次參會35個城市涉及25個省份，大部分以省會城市為主，也有一些省份同時有幾個城市參與。比如遼寧包括沈陽和大連兩個城市;江蘇則有南京、無錫、常州、蘇州四個城市;浙江包括杭州和寧波兩個城市;福建包括福州和廈門;山東包括濟南和青島;廣東包括廣州、深圳、佛山、東莞四個城市。

　　前述知情人士說，調控政策下發到各個城市，就是希望各個省區市“自主作為、善于作為、創新作為。”

　　李宇嘉認為，調控政策放權地方這是權責利對等。對于熱點城市，過去均為調控政策重點監測城市，出于房住不炒，穩定地產，規范政策行為等考慮，政策調整要加強上下之間的協調和報告。目前，各地房地產市場下行，穩定的壓力加大。過去的這樣的做法不再可行。賦予城市房地產調控自主權，目的是將穩定市場和行業的權利責任義務都給到地方政府，落實地方的主體責任，國家加強政策扶持和監測考核。

　　對于政策效果的評估，李宇嘉認為，信貸是信用行為，是以信任為前提的。因此，此次建立協調機制，目的是建立一個對接的平臺，讓雙方充分地溝通，是否貸款依照的是銀行的風險控制、信貸審批流程，這是市場化、法制化、商業自愿自主的，而不能強制。除此以外，關鍵還是要夯實各方的主體責任，比如促進房地產企業規范財務數據，誠信行為，告別高杠桿，長期經營，讓銀行信任房企，銀行也要加大業務體系再造和風控模式改造，而不能一味地堅持舊模式，即以政府隱性擔保、抵押物及抵押物價值上漲作為資金投放條件。

　　“各城市因城施策及時根據房地產供求關系情況、房地產開發項目情況，制定相應的房地產融資支持的房地產項目名單，精準有效支持合理融資需求意義重大。”趙秀池說，這將有力地促進房地產開發項目的順利開展，實現“保交樓”“保民生”的需要;有利于防范房地產重大風險發生，促進房地產良性循環和房地產市場平穩健康發展;有利于房地產企業適應房地產供求關系的重大變化，促進房地產發展新模式的轉換。

　　“除了融資問題，還有一個重要的問題是市場有效需求不足。”長三角區域一位開發商說很關心因城施策能否激發有效需求。

　　“表面上是需求問題，背后實際是預期問題;表面上是供給問題，背后也是預期問題;表面上是消費問題、投資問題，背后還是預期問題。”借用中國社科院學部委員、原副院長高培勇的話來說，“經濟恢復是一個需要耐心，需要實打實地把一件件事情辦好的長期過程，我們要有足夠的思想準備。”

　　高培勇強調，當下必須牽好牽住的“牛鼻子”就是穩預期、強信心。把“穩預期”作為著重點和著力點落地2024年經濟工作的各領域和全過程。