在“保交樓”大背景下，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售正在提速。

　　1月31日，海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)堅(jiān)持現(xiàn)房銷售制度。這已經(jīng)是海南連續(xù)4年部署現(xiàn)房銷售工作。

　　不僅是海南，2024年開年以來，山東、浙江、安徽、河南、四川、福建等地也先后召開了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，提出要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)商品房預(yù)售制度等改革、開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

　　推行現(xiàn)房銷售并不是新政，2023年初住建部就首次系統(tǒng)、明確地提出了現(xiàn)房銷售概念。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，全國(guó)商品房銷售面積為11.17億平方米，同比下降8.5%，其中，現(xiàn)房銷售面積2.52億平方米，同比增長(zhǎng)18%，現(xiàn)房銷售面積的增幅明顯高于期房;從占比上看，現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為22.5%，較2022年末提升5個(gè)百分點(diǎn)。

　　多位專家認(rèn)為，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，現(xiàn)房銷售制度已是大勢(shì)所趨。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、房企拿地積極性不高、資金鏈緊張、債務(wù)到期壓力較大的情況下，仍面臨難以大面積推行的問題，現(xiàn)房銷售仍有很長(zhǎng)一段路要走，需要中長(zhǎng)期落實(shí)。

　　現(xiàn)房銷售面積提升

　　越來越多城市加入現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年下半年以來，至少13個(gè)省、市通過會(huì)議或各類通知明確試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。其中，山東試點(diǎn)城市為德州，安徽試點(diǎn)城市為合肥、蕪湖，河南試點(diǎn)城市為鄭州、開封，山西試點(diǎn)城市為晉城，四川試點(diǎn)城市為成都，湖南試點(diǎn)城市為長(zhǎng)沙……2023年9月，雄安新區(qū)也取消了商品房預(yù)售制度，成為繼海南后第二個(gè)進(jìn)行全面現(xiàn)房銷售的地區(qū)。

　　據(jù)智研咨詢統(tǒng)計(jì)，2023年全年，海南省、黑龍江省、天津市這3個(gè)地區(qū)商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比超過40%，分別為46.2%、41.9%、41.3%。去年試點(diǎn)的4個(gè)代表省份山東、安徽、四川、河南的現(xiàn)房銷售面積占比為17.9%、14.8%、10%、13.1%。此外，一線城市中，北京、上海的現(xiàn)房銷售面積占比分別為33.2%、19.3%。僅陜西省占比在10%以下。

　　不難看出，當(dāng)下，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式的重要一環(huán)，各省、市都在因城施策。

　　以安徽省為例，其提出今年要推動(dòng)商品房開發(fā)方式、融資方式、銷售方式轉(zhuǎn)型，有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)支持合肥、蕪湖做好試點(diǎn)工作。2023年6月，安徽省4家房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人及當(dāng)?shù)匾患腋咝７康禺a(chǎn)研究所教授一行6人還曾組團(tuán)到海南省調(diào)研考察現(xiàn)房銷售情況。

　　2024年1月，河南首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目用地在鄭州市溢價(jià)36%成交。這意味著，河南現(xiàn)房銷售試點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。

　　鄭州市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此前商品房預(yù)售制一直是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的銷售模式，2023年8月3日鄭州市發(fā)布的“鄭15條”中第9條明確表示要推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售，穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)房銷售和預(yù)售兩種制度應(yīng)該是并行關(guān)系。對(duì)于部分購(gòu)房者來講，擔(dān)心未能按期交付而選擇現(xiàn)房，這需要開發(fā)商加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查，了解購(gòu)房者真正需求，在部分改善盤或者剛需盤在價(jià)格上漲幅度可控下推行現(xiàn)房銷售。

　　配套金融支持保駕

　　推行現(xiàn)房銷售并不是新政。

　　隨著房企暴雷現(xiàn)象的蔓延，停工乃至房屋爛尾情況增多，購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目交付的擔(dān)憂日益加深，促使“保交樓”的重要性不斷提升，引發(fā)了監(jiān)管層和業(yè)內(nèi)對(duì)商品房預(yù)售制度存廢問題的思考。近幾年，北京、杭州、南京、福州、合肥等城市在土地拍賣環(huán)節(jié)都曾嘗試過現(xiàn)房銷售。

　　對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從現(xiàn)房銷售政策本身而言，已經(jīng)由過去上漲行情中作為抑制土地市場(chǎng)過熱的手段，逐漸演變成行業(yè)出清階段“保交付”、維穩(wěn)市場(chǎng)信心和購(gòu)房預(yù)期的重要抓手，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變模式起到積極作用。

　　不過，對(duì)開發(fā)商來講，無論哪種目的的現(xiàn)房銷售都意味著銷售周期拉長(zhǎng)、資金鏈壓力變大，對(duì)開發(fā)能力有較高要求。

　　一位不愿具名的開發(fā)商投資高管表示：“現(xiàn)房銷售要結(jié)合商品房庫(kù)存跟開發(fā)商現(xiàn)金流壓力綜合評(píng)估。庫(kù)存少的地區(qū)要暫緩?fù)七M(jìn)，庫(kù)存大的可以先試點(diǎn)，逐步推進(jìn);開發(fā)商當(dāng)前現(xiàn)金流多數(shù)承壓，現(xiàn)房銷售應(yīng)該考慮配套金融支持。”

　　可喜的是，1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，會(huì)議要求，針對(duì)當(dāng)前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題，各地要以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。

　　“得知可以申報(bào)融資白名單后，我們也積極申報(bào)了項(xiàng)目。”河南某開發(fā)商高管告訴記者。截至目前，成都、哈爾濱、青島、重慶、廣西南寧第一批融資支持項(xiàng)目房企“白名單”均已落定。其中，廣西南寧的北投荷院項(xiàng)目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款。

　　可以預(yù)見，融資支持將會(huì)有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性，緩解房地產(chǎn)貸款的緊縮情況及擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。同時(shí)，也將有力推動(dòng)更多房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。