沒有迎來“開門紅”的樓市，正在為小陽春努力，但被稱為市場先行指標的二手房，并未在2024年開年掀起太大波瀾。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月北京二手房網(wǎng)簽12444套，環(huán)比上月下降4%，但與2023年1月“低基數(shù)”相比上漲49.8%。北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)3個月維持1.2萬套，成交保持平穩(wěn)。
　　針對北京二手房平穩(wěn)狀態(tài)，市場觀點也分為兩派，一方認為，1月平穩(wěn)狀態(tài)是為后續(xù)小陽春蓄力，加快的看房節(jié)奏是最好的證明;另一方則認為，隨著廣州、上海等地放松限購政策，北京如果最近在限購等政策方面沒有超預期調(diào)整，2024年的小陽春熱度很可能不會太高。當買賣雙方間的博弈還在持續(xù)，沒有迎來“開門紅”的樓市，又能否迎來小陽春?
　　延續(xù)“以價換量”
　　持續(xù)3個月上漲后，北京二手房網(wǎng)簽量止升轉跌。2024年1月北京二手房網(wǎng)簽12444套，較2023年12月的12963套有一定幅度下跌，但整體仍維持在1.2萬套“榮枯線”上。
　　從同比來看，1月北京二手房網(wǎng)簽卻是超預期的“好”，與2023年同期相比上漲近50%，但這一“好”的背后，不能忽略掉低基數(shù)因素，2023年1月春節(jié)假期影響成交規(guī)模，僅有8308套的網(wǎng)簽量。
　　“1.2萬套的網(wǎng)簽量符合市場預期。1月是樓市的傳統(tǒng)淡季，而且2024年的1月也比較特殊，處于市場調(diào)整期。”一頭部中介昌平回龍觀片區(qū)負責人賈波告訴北京商報記者，與歷史正常水平相比，1月的網(wǎng)簽量還有一定提升空間，但按照近幾月的市場交易狀況來看，1月企穩(wěn)是一個好的信號。賈波認為，2024年的1月也比較特殊，北京新普宅標準正式執(zhí)行，大量的非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌@需要時間來消化。
　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師朱麗平指出，2024年1月北京二手房成交表現(xiàn)明顯好于2022年(11875套)且仍處于近半年來較高位水平，2月即將迎來2024年春節(jié)，受春節(jié)假期影響成交量將會迎來下滑，預計節(jié)后3月市場活躍度上升。
　　網(wǎng)簽量保持平穩(wěn)，北京二手房仍維持“以價換量”的態(tài)勢。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年1月二手房議價空間和2023年12月相比縮小0.2個百分點，買方在議價上的強勢地位有所削弱。但1月的議價空間在最近一年中仍然處于高位，僅次于2023年12月。
　　買方在當下市場議價優(yōu)勢明顯，二手房市場延續(xù)了上月“以價換量”的態(tài)勢，不過隨著高性價比房源的持續(xù)消化，部分房東的心理預期短期觸底，價格進一步下探的空間有限。
　　進入1月之后，北京二手房掛牌量持續(xù)下降，麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房掛牌量和12月相比下降2.5%。
　　北京商報記者了解到，部分二手房業(yè)主受政策和持續(xù)下調(diào)的價格影響，紛紛選擇下架房源觀望市場走勢，北京二手房已告別掛牌房源的高速增長期。但掛牌量仍維持高位。
　　能否迎來小陽春
　　透過1月止升轉跌的數(shù)據(jù)，2024年“小陽春”能否如期到來也成為市場關注的焦點，市場對此持有截然不同的觀點。
　　賈波稱，自2023年9月之后，北京二手房成交是一個向下的狀態(tài)，期間如果沒有政策加持，可能會一掉到底。政策出臺后，市場開始企穩(wěn)，連續(xù)3個月保持1.2萬套的水平。在賈波看來，從降到穩(wěn)，再從穩(wěn)到升，這被看作市場發(fā)射的信號。
　　另有頭部中介從業(yè)人士李錦表示，近期北京二手房成交量雖沒有明顯變化，但是咨詢量和帶看量有明顯增加，而且客戶的準確度很高，并不僅是隨便看看。“可以說，這些都為后續(xù)小陽春的到來集聚力量。”
　　一位不愿具名的地產(chǎn)分析師則直言，小陽春能否到來，最關鍵的因素是購買力。當前市場，買賣雙方博弈還在持續(xù)，充滿了試探與猜測，買方觀望的同時找更加合適的機會上車，賣方則根據(jù)政策變化來調(diào)整心理預期。此前幾個月，“著急賣”和“著急買”的都基本成交了，不著急的觀望心態(tài)比較重，新的購買力能否快速補位，目前還有諸多不確定性。
　　“如果沒有大的政策調(diào)整，未來幾個月的市場不會太差，但也大概率不會出現(xiàn)小陽春，購買力制約小陽春的出現(xiàn)。”上述地產(chǎn)分析師表示。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣認為，2023年北京發(fā)布了2次大幅度的維持樓市穩(wěn)定政策，其中9月初的政策影響短期市場成交放大了40%，而12月14日的政策影響力度降低，止住了市場下行，但成交量上漲幅度只有20%左右。所以如果最近在限購等政策方面沒有超預期調(diào)整，2024年的小陽春熱度很可能不會太高。
　　購房者預期是關鍵
　　對于后續(xù)市場的研判，包括張大偉在內(nèi)的多位房地產(chǎn)分析師表示，政策“普照”之下，北京樓市正在恢復元氣，但恢復程度如何，則取決于購房者買房置業(yè)預期能否修復。
　　近期，包括上海和廣州、蘇州等一、二線熱點城市開啟限購松綁或者全面松綁，這代表了2024年樓市政策進一步寬松的方向。
　　張大偉稱，房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟增速的換擋期、結構調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應，特別是經(jīng)濟轉型期，購房者信心不足，很多房企爆雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預期。
　　2023年12月一輪寬松政策，對于市場的影響很快消化，市場再次期待政策繼續(xù)加碼。
　　在張大偉看來，當下除了北京上海等少數(shù)核心城市依然限購，大部分城市寬松政策已經(jīng)出無可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結構問題，依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
　　整體看，未來房地產(chǎn)市場走勢依然看政策，1月整體市場并不樂觀，市場都期待2024年2月繼續(xù)出臺積極政策，特別是北京等城市的限購政策微調(diào)，市場需要政策拉動才能出現(xiàn)小陽春。